什么是土地系數(shù)

指土地的實(shí)際承載量與合理承載量之比。用公式表示為：土地承載系數(shù)＝土地的實(shí)際承載量／土地的合理承載量。

土地承載系數(shù)是反映土地負(fù)荷狀況的指標(biāo)。通過這一指標(biāo)，可以直觀地了解土地的現(xiàn)實(shí)負(fù)荷狀況，找出土地開發(fā)利用存在的問題，為尋求相應(yīng)的對(duì)策提供依據(jù)。通常情況下，如果土地承載系數(shù)大于１，則表明土地實(shí)際負(fù)荷已超過土地的合理負(fù)荷，開發(fā)過度或利用過度，稱為“過載”或“超負(fù)荷”；如果土地承載系數(shù)小于１，則表明土地尚未得到充分開發(fā)和利用，尚有開發(fā)利用的潛力，稱為“弱載”。指土地總收益扣除總費(fèi)用后的余額。一般以年為計(jì)算單位。土地純收益的計(jì)算，根據(jù)評(píng)估對(duì)象不同采用不同的方法：１、單純土地租賃時(shí)的計(jì)算公式為：土地純收益＝租金－（管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金）；２、房地合一租賃時(shí)的計(jì)算公式為：土地純收益＝租金－（折舊費(fèi)＋管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金＋利息＋空房損失費(fèi)）－房屋現(xiàn)值×房屋還原率；３、一般企業(yè)用地，土地純收益為銷售收入中扣除產(chǎn)品原材料費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)、工資、利潤(rùn)、稅金以及其他應(yīng)扣除費(fèi)用后的余額；４、待開發(fā)的土地，通常可先確定假設(shè)土地在最有效使用情況下的一般客觀收益，然后扣除要支付的各項(xiàng)正常費(fèi)用后求得土地純收益。摘自《住宅與房地產(chǎn)詞典》