什么是土地系數(shù)

指土地的實際承載量與合理承載量之比。用公式表示為：土地承載系數(shù)＝土地的實際承載量／土地的合理承載量。

土地承載系數(shù)是反映土地負荷狀況的指標。通過這一指標，可以直觀地了解土地的現(xiàn)實負荷狀況，找出土地開發(fā)利用存在的問題，為尋求相應的對策提供依據(jù)。通常情況下，如果土地承載系數(shù)大于１，則表明土地實際負荷已超過土地的合理負荷，開發(fā)過度或利用過度，稱為“過載”或“超負荷”；如果土地承載系數(shù)小于１，則表明土地尚未得到充分開發(fā)和利用，尚有開發(fā)利用的潛力，稱為“弱載”。指土地總收益扣除總費用后的余額。一般以年為計算單位。土地純收益的計算，根據(jù)評估對象不同采用不同的方法：１、單純土地租賃時的計算公式為：土地純收益＝租金－（管理費＋維護費＋稅金）；２、房地合一租賃時的計算公式為：土地純收益＝租金－（折舊費＋管理費＋維修費＋保險費＋稅金＋利息＋空房損失費）－房屋現(xiàn)值×房屋還原率；３、一般企業(yè)用地，土地純收益為銷售收入中扣除產品原材料費用、運輸費、工資、利潤、稅金以及其他應扣除費用后的余額；４、待開發(fā)的土地，通常可先確定假設土地在最有效使用情況下的一般客觀收益，然后扣除要支付的各項正常費用后求得土地純收益。摘自《住宅與房地產詞典》